Parte 5: Calculo del ISR por enajenación de inmuebles
By Kallida
29 de febrero 2020
Photo by: sabine-peters
En el pago del ISR por enajenación/venta de un inmueble se debe considerar que en el calculo de este se tomara en cuanta como ingreso el monto de la contraprestación recibida en la venta, es decir el ingreso valor de venta del inmueble.
Para poder calcular el ISR sobre la venta del inmueble deberemos considerar los siguientes puntos:
- Al valor de venta/contraprestación se le podrán restar las siguientes deducciones:
- El costo comprobado de adquisición en el momento de la compra, esto dependerá de la fecha, para las compras anteriores al 2014, será el valor que aparezca en la escritura, para las compras posteriores al 2014, será el valor que se determine en el valor de la factura, la cual fue emitida por al constructora o la notaria.
- Las inversiones hechas al inmueble que correspondan a mejoras y actualizaciones, estás tendrán que ser soportadas por facturas fiscales.
- Los gastos notariales, pagos de impuestos y derechos, también podrán deducirse, en el caso de los gastos notariales se requerirá la factura de parte del notario; en el caso de los impuesto y derechos se requerirá el recibo original de pago emitido por la entidad federativa correspondiente.
- El pago de comisiones y/o promoción para la venta del inmueble también podrán deducirse del total de la contraprestación, para esto también deberán presentarse facturas.
- Todas estas deducciones deberán presentarse ante la notaria para que se pueda calcular el valor de la utilidad de la enajenación del inmueble.
- El notario será el obligado solidario y responsable de presentar ante las instituciones pertinentes la declaración y el pago provisional del ISR en un plazo no mayor a 15 días después de la protocolización de la escritura.
- Como se calculará el ISR, pongamos un ejemplo:
- La contraprestación final después de la deducciones, es decir la utilidad de la venta para el enajenante es de $1,000,000, y el inmueble fue adquirido hace 10 años.
- En este caso se dividirá la utilidad entre los 10 años que se tuvo la propiedad, quedándonos una utilidad anual de $100,000 por cada año de pertenencia del inmueble.
- A esta utilidad anual se le calculara el ISR correspondiente de acuerdo con la tasa del ISR determinada para persona físicas en el año de la venta
- Tomando en cuenta la tabla de para el cálculo del ISR para personas físicas que aparece en sat.gob.mx:
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- Utilidad Anual: $100,000
- Excedente del límite inferior: $11,206.95
- Cuota Fija: $7,130.49
- Cuota del 16% aplicada al excedente: $1,802.87
- Pago de ISR por cada año de posesión del inmueble: $8,933.36
- Esto significa que el vendedor tuvo el una utilidad anual por $8,933.36 anuales, esta utilidad deberá de multiplicarse la cantidad de años que el vendedor tuvo el bien, y en este caso 10 años, dando como resultado $89,333.60 de calculo para el pago del ISR.
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